לא זזים בלי מנהל פרויקט
הפרמטר המכריע מבחינת סיכויי ההצלחה של קבוצת הרכישה, הוא עלות הבנייה. על פי רוב, כל מרכיבי החיסכון האחרים בפרויקט של קבוצת רכישה, ידועים מראש – חיסכון במע"מ, במס רכישה, ברווח הקבלני ובעלויות השיווק. רק דבר אחד נשאר עלום – כמה יעלה לבנות את הבית?
כל קבוצת רכישה נכנסת לתהליך מצוידת בהערכות לגבי עלות הבנייה. אלה שיצליחו ויוכתרו כעסקאות כדאיות גם בתום הבנייה, יהיו הפרויקטים אשר יעמידו תכנון ריאלי של עלויות הבנייה ולוחות הזמנים לביצוע, וגם יצליחו לעמוד בהם.
כיום כבר ידוע וברור, שכדי שקבוצת רכישה תצליח לשמור על מסגרת התקציב ולוחות הזמנים שנקבעו בתכנון, היא חייבת מנהל פרויקט טוב, מקצועי ולא פחות חשוב – בעל ניסיון בתחום הספציפי והמורכב של קבוצות רכישה.
אולם, חשיבותו של מנהל פרויקט בפרויקטים של קבוצות רכישה לא מסתכמת רק בזה. תרומתו לתהליך מתפרשת ונוגעת כמעט בכל צעד והחלטה שעל חברי הקבוצה לקחת, מרגע שנחתמה עסקת קניית הקרקע ועד לאכלוס הפרויקט ולעיתים אף אח"כ. להלן כמה דוגמאות שכיחות, המוכיחות את הקלישאה שפתחה את המאמר.
בחירת הקבלן
סימן השאלה המרחף מעל מחירה הסופי של דירה בפרויקט של קבוצת רכישה, הופכת את זהות הקבלן שייבחר לביצוע הפרויקט לחשובה במיוחד. הוא זה שאמור לבנות על פי סטנדרט הבנייה עליו הוחלט, הוא זה שאמור לגמור את הפרויקט במסגרת התקציב שנקבע והוא גם אמור לבצע הכל בלוחות הזמנים שנקבעו. אך גם לאחר שיסתיים הפרויקט וימסרו לחברים המפתחות לדירות, עדיין יהיה הקבלן אחראי לתיקון ליקויי הבנייה, במידה ויתגלו כאלה.
חוסר ההיכרות של רוב החברים בקבוצות רכישה עם תחום הבנייה בכלל ועם הקבלנים הפועלים בענף בפרט, היא אחת מנקודות החולשה של כל קבוצת רכישה. לכן, האדם היחיד שיכול לשמש לכם כיועץ מקצועי, המכיר את התחום מכל זווית אפשרית, הוא מנהל פרויקט מקצועי ובעל ניסיון ספציפי בתחום של קבוצות רכישה. התקשרות עם מנהל פרויקט שכזה כבר בשלב התכנון ועוד לפני שנבחר הקבלן המבצע, תעמיד לרשותכם את האדם הכי הנכון שימליץ ויעזור לבחור את הקבלן המתאים ביותר לפרויקט שלכם.
בחירת בעלי המקצוע האחרים
קבוצת רכישה מוצלחת היא זו המצליחה לצמצם למינימום את הבעיות האופייניות לקבוצות רכישה, הגורמות לעיכובים בפרויקט. אחת מהבעיות היותר שכיחות בקרב קבוצות רכישה, שגורמת לנזקים, היא בחירת בעלי מקצוע לא מקצועיים ולא מתאימים. למרות שקבוצת רכישה יכולה להחליף בכל זמן נתון, כל בעל מקצוע שנבחר, כולל הקבלן המבצע, כל החלפה של בעל מקצוע והכנסת אחר במקומו, מעכבת את התקדמות הפרויקט וגוררת הוצאות נוספות לא צפויות. לעיתים, טעות של בעל מקצוע לא מנוסה, עלולה להסב נזק רציני שקשה ואף בלתי אפשרי לתקנו.
אי אפשר לצפות מחברי קבוצת רכישה שתחום הבנייה זר עבורם, לדעת לבחור את בעל המקצוע המתאים. מי שמכיר הכי טוב את תחום הבנייה על כל היבטיו ואת המיומנויות הספציפיות הנדרשות מכל אחד מבעלי המקצוע, הוא רק מנהל פרויקט מקצועי ומנוסה. אם שכרתם את שירותיו של מנהל שכזה כבר אחרי שחתמתם על עסקת רכישת הקרקע – אתם מסודרים. יש לצדכם את האדם הנכון ביותר כדי למנוע מכם ליפול בבור שלא מעט קבוצות רכישה נופלות בו.
מו"מ עם בעלי המקצוע
בחירת בעל המקצוע הנדרש לפרויקט הוא רק השלב הראשון בתהליך ההתקשרות. לאחר שנבחר, יש להיכנס למשא ומתן עם כל אחד ואחד מהם בנפרד, הן על המחיר הנדרש עבור עבודתו והן על הגדרה מדויקת של העבודה הנדרשת ממנו ולוחות זמנים לביצוע.
מדובר במשימה קשה ומתישה, הדורשת גם יכולת להתמקח על כסף וגם ידע על תחום עבודתו הספציפי של כל אחד מבעלי המקצוע. אם אין לכם את זה – חבל על העצבים, הכסף והזמן שלכם. תנו למנהל הפרויקט לעשות זאת עבורכם. הוא מכיר כל טריק של כל אחד ואחד מהם, ולבטח יוציא עבורכם חוזים ומחירים טובים יותר.
פיקוח
לפיקוח על תהליך הבנייה בפרויקט של קבוצות רכישה, יש חשיבות מכרעת לגבי עלותו הסופית של הפרויקט. כאשר רוכשים דירה מקבלן יודעים בדיוק מה קונים. כל קונה מקבל מהקבלן (בהוראת צו מכר דירות), מפרט טכני של הדירה ובה פירוט שטח הדירה (נטו) ושטחים משותפים, הגדרה מדויקת של העבודות שיש לבצע, חומרי הבניין, אביזרי הדירה וכיו"ב.
לעומת זאת, בפרויקט של קבוצת רכישה חשופים החברים לדרישות חדשות לכל אורך תהליך הבנייה (תוספות שונות שניתן להתווכח אם הוזכרו או לא נכנסו בתכנון, תשלומים נוספים בגין שדרוגים מבוקשים וכד'). זוהי התמודדות סוחטת אנרגיות וזמן, שמי שלא מוכן ובנוי לעמוד בה, סביר להניח שיפסיד בה. מי שמסוגל לעמוד עבורכם עם אצבע על החור שבסכר, ולחסוך מכם הוצאות בלתי צפויות בגין סחטנות של הקבלן או בעלי המקצוע האחרים, הוא מנהל הפרויקט שלכם, וכל מילה נוספת מיותרת.